Cần tiền để trang trải cho cho công việc kinh doanh cuối năm, vợ chồng chị Liên (Thanh Xuân, Hà Nội) quyết định rao bán mảnh đất thổ cư rộng 37 m2 (mặt tiền 5m) tại Yên Nghĩa, Hà Đông.

“Tháng 3/2021, tôi mua mảnh đất này với giá hơn 1,3 tỷ đồng. Hai tháng trước, tôi rao bán bằng giá này nhưng không ai hỏi mua. Do quá cần tiền, vợ chồng tôi quyết định hạ giá xuống còn hơn 1,2 tỷ đồng. Tuần trước có một vài người hỏi mua nhưng họ thương lượng với giá 1 tỷ đồng. Như vậy tính ra là bán lỗ, xót lắm, vợ chồng tôi quyết định không bán. Nhưng tiền thì chắc phải đi vay mượn thêm bạn bè, người thân vì vay ngân hàng lúc này lãi suất quá cao”, chị tâm sự.

Rao bán mảnh đất thổ cư rộng 100 m2 (ngõ to thông ra đường lớn) tại phố Bình Kiều 1, phường Đông Hải 2, quận Hải An, TP Hải Phòng với giá 29 triệu đồng/m2 đã một tháng nay nhưng không xong, anh Lưu (Thủy Nguyên, Hải Phòng) chỉ biết thở dài.

“Đây vốn là mảnh đất tôi tính để đầu tư lâu dài, nhưng do năm nay làm ăn không thuận lợi, sắp tới cần tiền trả nợ ngân hàng và trả lương, thưởng Tết cho nhân viên, tôi mới dứt ruột bán. Nhưng trớ trêu thay, trước đây người ta rao bán đất ở khu vực này dễ thế nào thì nay tôi bán khó gấp trăm lần. Cũng có nhiều người đến xem nhưng ai cũng muốn giảm giá 20%, thậm chí là 30%. Lô đất của tôi lại ở vị trí đẹp, tôi chỉ chấp nhận giảm tối đa 10%", anh Lưu nói.

Trường hợp của chị Liên và anh Lưu không phải hiếm gặp trong bối cảnh thị trường bất động sản đang kẹt thanh khoản. Chia sẻ trong một Talkshow mới đây, Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đánh giá, quý III/2022 là đỉnh của thị trường bất động sản. Sang quý IV, thị trường đã tuột khỏi đỉnh và đang ở trong giai đoạn rất khó khăn. Lượng giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh, giá bất động sản cũng có xu hướng giảm, nhất là tại những vùng sâu vùng xa.

Chuyên gia dẫn chứng, một số khu vực như Đắk Lắk, Đắk Nông, Tây Ninh đã xuất hiện tình trạng giảm giá 10 - 20%.

Ông Quang nhớ lại đợt khủng khoảng cách đây hơn 10 năm và cho biết, phải đến cuối năm 2018, giá bất động sản mới phục hồi bằng đỉnh của tháng 1/2008. Ở đợt khủng hoảng lần này cũng có một điểm tương tự, đó là giá bất động sản đang ở mức cao, cung nhiều hơn cầu. Thêm nữa là những lùm xùm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều người mất niềm tin vào thị trường.

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, ở giai đoạn này, các nhà đầu tư bất động sản đã được tập dượt. Bên cạnh đó, hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản từ năm 2014 đến nay đều có sự tích lũy về tài sản.

Đơn cử, ở giai đoạn 2007 - 2008, mỗi nhà đầu tư chỉ có 1-2 sản phẩm bất động sản. Còn hiện nay, ước tính trung bình một người 40 tuổi đầu tư bất động sản sở hữu ít nhất 3 sản phẩm. Từ năm 2014 đến nay, bất động sản luôn trong xu hướng tăng giá, các nhà đầu tư hầu hết đều có dòng tiền tích lũy.

Do đó, khi khủng hoảng xảy ra, không có một sự hoảng loạn quá lớn mặc dù thị trường xuống rất nhanh và đột ngột. Những bất động sản ở khu vực trung tâm chưa có sự bán tháo, tình trạng này chỉ xảy ra ở một số dự án của một số chủ đầu tư mất thanh khoản, hay ở những khu vực ở xa.

“Trong bối cảnh hiện nay, một số nhà đầu tư cá nhân có thể cầm cự được khoảng 6 tháng, tức là từ nay đến tháng 3/2023. Còn các doanh nghiệp tôi nghĩ là khó cầm cự hơn. Nếu sau tháng 3 mà tình hình không có gì thay đổi, thị trường sẽ có một chuyển biến khác”, chuyên gia nhận định.

Chờ dòng tiền vào "bắt đáy"

Ông Quang nhận định, trong thời gian tới, những ai tham gia thị trường sẽ phải “vừa đi vừa dò” và chỉ có thể dự báo được trong ngắn hạn, vì đang có những biến động rất lớn. Bởi thị trường đang đi xuống, mọi thứ chưa có gì rõ ràng, niềm tin chưa trở lại, trái phiếu chưa có hướng giải quyết, lãi suất vẫn tăng.

Trong khi đó, các năm trước, Tết Âm lịch rơi vào tháng 2 còn năm nay lại rơi vào tháng 1. Khi room tín dụng của năm mới mở ra thì tháng 1, các doanh nghiệp bắt đầu đi vay ngân hàng để thanh toán lãi vay, thanh toán lương, nhưng năm nay khác.

“Theo dự đoán của tôi, các chủ đầu tư bất động sản từ 15/12 - 30/12 buộc phải bán bất động sản với giá thấp (cắt lời hoặc cắt lỗ) để có dòng tiền. Tôi cho rằng, đây là thời điểm để xác định đáy đầu tiên của bất động sản. Tiếp tục đến quý I/2023, các doanh nghiệp muốn tái cơ cấu, lúc này, một lượng bất động sản lại tiếp tục được bán ra. Tuy nhiên, mức giảm giá sẽ ít hơn. Tới tháng 6/2023, khi mọi thứ rõ ràng hơn, có thể là tốt lên hoặc xấu đi thì lúc đó mới có thể nhận biết được hình hài của thị trường. Một là đi ngang, hai là đi xuống nhẹ chứ tôi cho rằng thị trường chưa thể đi lên”, vị này dự đoán.

Chuyên gia cho biết thêm, đây không phải thời điểm tốt để bán bất động sản nhưng lại là thời điểm tốt để mua vào bởi có không ít sản phẩm được bán ra với mức giá hợp lý. Nhà đầu tư nào chấp nhận rủi ro có thể mua ngay trong tháng 12, còn nếu chờ đợi các chính sách và sự điều tiết của Nhà nước,… thì nên quyết định từ tháng 3 đến tháng 6 năm sau.

Còn đối với các nhà đầu tư muốn tái cơ cấu danh mục, ông Quang khuyến nghị nên bán bớt một bất động sản, chấp nhận chiết khấu 5%, 10%, thậm chí là 20% để có một lượng tiền mặt đảm bảo được sự ổn định trong 12 tháng tới vì thị trường có khả năng còn đi xuống nữa.

“Thị trường bất động sản bây giờ là của người mua, không phải của người bán. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên nghĩ tới việc sử dụng vốn vay, phải chú ý pháp lý của dự án vì bây giờ không phải thời điểm mua để lướt sóng. Với những người không chuyên nghiệp, theo tôi không nên nhảy vào đầu tư vào lúc này vì không biết giá còn giảm nữa hay không. Còn với những người có nhu cầu mua ở thực, tôi nghĩ thời điểm này cũng là một cơ hội”, chuyên gia nói.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Theo ông, nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Ông Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản, đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Còn theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang giữ tâm thế nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.