Đặt nền móng cho chu kỳ bất động sản mới

Tại "Diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2024 – Vượt qua thách thức" được tổ chức mới đây, dẫn ra số liệu cụ thể, các chuyên gia  bất động sản cho biết, trong quý IV/2023 có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt thị trường, tính chung tổng nguồn cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý III/2023.

Số lượng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý III/2023 và gấp đôi so với các quý đầu năm. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022 và tương đương với quý III/2023.

Về việc phát triển các phân khúc trên thị trường, các chuyên gia BĐS cho rằng BĐS công nghiệp liên tục dẫn đầu với sự gia nhập của rất nhiều "đại bàng" lớn quốc tế. Đây được đánh giá là phân khúc duy nhất có mức tăng giá nhưng vẫn được đón nhận do mức độ hoàn thiện theo hướng ngày càng hiện đại, thông minh. Có thể kể đến một số khu công nghiệp lớn có sự tham gia của các doanh nghiệp nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Hoạt động M&A cũng đạt được những kết quả tương đối khả quan với tổng giá trị 2023 của ngành bất động sản chiếm tỷ trọng tới 23% với phần lớn các giao dịch thành công từ các nhà đầu tư ngoại quốc và đứng thứ 2 trong các ngành kinh tế.

Tại Diễn đàn, các chuyên gia cũng đã đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản năm 2024. Theo Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS, tình hình bất động sản Việt Nam sẽ thay đổi dựa vào tình hình kinh tế thế giới và điều hành kinh tế vĩ mô.

Thời gian tới, cùng với việc hoàn thiện để thông qua Luật Đất đai, Chính phủ vẫn tiếp tục nghiên cứu và ban hành các cơ chế, chính sách tích cực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi của thị trường.

"Mặc dù, chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng đây chính là 'nền móng' cho chu kỳ phát triển mới của thị trường BĐS Việt Nam. Phân khúc BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giữa năm 2024", Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư VARS nhìn nhận.

Dưới góc nhìn kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong cho rằng, bước sang 2024, thị trường bất động sản  sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

Theo ông Phong, căn cứ cho dự báo lạc quan này là kết quả ghi nhận các giao dịch trên thị trường trong năm 2023 đã có đà tăng liên tục về quy mô theo thời gian, đạt tổng 2.700 giao dịch trong quý I/2023; 3.700 giao dịch trong quý II/2023 và 6.000 giao dịch trong quý III/2023.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước đến ngày 30/11/2023 cũng cho thấy, tín dụng đối với nền kinh tế đã đạt hơn 13 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với cuối năm 2022. Hiện lãi suất huy động, cho vay đã giảm bình quân 2-3% so với cuối 2022 và dự kiến mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục giảm trong thời gian tới.

Đặc biệt, độ ngấm và hiệu quả tháo gỡ về chính sách, cải thiện về môi trường pháp lý đang đậm nét dần sau 20 động thái liên tục được triển khai trong năm 2023, với hàng loạt dự án Luật đã được điều chỉnh và được Quốc hội thông qua.

"Một trong những vướng mắc nhất của thị trường hiện nay là tính pháp lý của các dự án, chiếm khoảng 70-80% khó khăn. Nếu giai đoạn 2024 – 2025, các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các khu dân cư mới được giải quyết thì thị trường BĐS sẽ phục hồi", TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Bất động sản có lấy lại được vị trí "vedette" trong danh mục đầu tư?

Tại Báo cáo "Thị trường bất động sản Việt Nam 2023 và Dự báo 2024", Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, ngoại trừ phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sự hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại quốc, thì cơ bản bất động sản năm 2023 đều cho thấy sự giảm sức hút, tạm đánh mất vị trí "vedette" trong bộ sưu tập đầu tư của khách hàng/nhà đầu tư.

Về tổng thể thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Sang năm 2024 dự báo vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường được kỳ vọng sẽ phục hồi rõ nét hơn nhờ một số động lực.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường đang có một số cơ sở tích cực tác động đến khả năng hồi phục trong thời gian tới.

Một là kinh tế 2024 được dự báo sẽ phục hồi tốt hơn 2023. Năm 2023, tăng trưởng kinh tế  là 5%, sang đến 2024 khả năng tăng trưởng kinh tế sẽ đạt 6 - 6,5%.

Hai là mặt bằng lãi suất đã tương đối thấp nhưng vẫn sẽ tiếp tục giảm. “Hy vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi khi lãi suất giảm, người dân bắt đầu vay tiền mua nhà, sửa chữa nhà nhiều hơn. Lúc đó, sức cầu mới bật lên được”, vị này nói.

Ba là hành lang pháp lý đang được cải thiện. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua trong năm 2023 và năm nay sẽ có các văn bản hướng dẫn thực hiện. Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sẽ được thông qua trong năm 2024. Thêm vào đó, Nghị định 44 về định giá đất sắp được ban hành; Nghị định 08 thì sẽ tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Bốn là các kênh dẫn vốn dần được khơi thông. Vị chuyên gia cho biết, ngay từ đầu năm 2024 Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng là 15%, sửa các cơ chế chính sách theo chiều hướng tạo thuận lợi hơn, cởi mở hơn, đơn cử như Thông tư 06.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) đưa ra nhận định, năm 2024 sẽ có nhiều cơ hội và thách thức đan xen cho thị trường bất động sản. Trong đó, ghi nhận những động thái tích cực cả về tổng cung và tổng cầu nhờ vào các thông tin quy hoạch. Sự tham gia của các chủ đầu tư trong “cuộc đua” phát triển nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội cũng sẽ từng bước thu hẹp khoảng cách lệch pha cung cầu.

Thời gian tới, tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ tiếp tục có thêm những kết quả tích cực hơn với trợ lực từ chính sách. Việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều quy định mới gỡ khó cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình này cho người thu nhập thấp.

“Năm 2024 có thể sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản. Thị trường sẽ dần đi vào ổn định và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Quý I và quý II năm nay thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Từ cuối quý III trở đi, đà phục hồi của bất động sản mới rõ nét hơn”, vị này nhận định.