Doanh nghiệp bất động sản kêu khó về vốn và pháp lý

Tại Hội nghị về tín dụng bất động sản ngày 8/2 tại Hà Nội, các hiệp hội và các DN BĐS đã chia sẻ đang gặp nhiều khó khăn về vốn và pháp lý.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Vinhomes cho biết, trong đầu tư BĐS có nhiều chi phí phát sinh nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu DN còn tốt thì DN có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này, còn hiện tại thì không. Do đó, đại diện DN này đề xuất Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét hỗ trợ.

Đại diện Vinhomes cũng đề nghị có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Bà Đỗ Thị Phương Lan, Phụ trách tư vấn Dự án tái cấu trúc cho CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc NoVa, một đơn vị đang triển khai rất nhiều dự án đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn BĐS được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land đề nghị NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các DN, cần cơ cấu nhóm nợ, nới lỏng room cho vay.

Bên cạnh đó, riêng về phát triển BĐS du lịch (condotel), đại diện Hưng Thịnh Land đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này để tháo gỡ khó khăn.

Ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sun Group cho biết đầu năm 2022, BĐS du lịch và du lịch nghỉ dưỡng tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, từ quý III trở đi thị trường gặp phải khó khăn chung. Đại diện Sun Group đề xuất nên có cơ chế chính sách riêng cho BĐS ngành du lịch, coi như ngành sản xuất kinh doanh, tức là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải lĩnh vực hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. BĐS nghỉ dưỡng cũng coi là ngành không khuyến khích nên rất khó để tiếp cận vốn vay, hoặc phải vay với lãi suất cao, không hiệu quả.

Chia sẻ với khó khăn DN, dưới góc độ ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách điều hành VietinBank phân tích, tỷ trọng tín dụng BĐS rất lớn (hơn 20%) tín dụng đổ vào BĐS, trong khi rất nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế phải chia nhau 80% còn lại. Hơn nữa, ít nhất khoảng 50% khoản vay khác có tài sản đảm bảo là các BĐS, do đó, khi các thị trường, hay các DN BĐS "không khoẻ" thì các ngân hàng lo nhất.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho hay, Vietcombank cũng gặp không ít khó khăn liên quan vấn đề pháp lý. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này ảnh hưởng đến chủ đầu tư và cả ngân hàng.

"Đối với cho vay nhà ở cá nhân, nếu so với mặt bằng chung, giá nhà đất hiện nay cao hơn so với thu nhập của người dân. Đây là một cái khó trong việc tìm nguồn trả nợ, nên ngân hàng cũng phải thận trọng trong việc đánh giá nguồn trả nợ của khách hàng cá nhân. Bây giờ ngân hàng cho vay dài hạn thì chắc chắn sẽ rất khó, nên chúng tôi kiến nghị cần có giải pháp để hỗ trợ thị trường trái phiếu DN phát triển lành mạnh, an toàn, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển trong thời gian tới.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng: Điều hành room tín dụng linh hoạt, không cứng nhắc

Kết luận Hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng ghi nhận và chia sẻ với khó khăn của thị trường BĐS. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường cần rất nhiều chính sách khác nhau, trong đó có chính sách tín dụng.

Thống đốc ghi nhận cụ thể các kiến nghị của các DN, hiệp hội như: Làm rõ, bổ sung các quy định về mục đích vay vốn; quy định về hình thức giải ngân; giãn nợ 24 – 36 tháng; đề xuất giữ nguyên nhóm nợ, không nên phân biệt hệ số rủi ro; phối hợp với Bộ Tài chính xử lý những khó khăn, vướng mắc về trái phiếu DN…

"Trên thực tế NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào BĐS. Việc cho vay phụ thuộc vào thẩm định của các tổ chức tín dụng đối với các DN, nhưng vẫn bảo đảm an toàn hoạt động", Thống đốc khẳng định.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, năm 2023, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 -15%, nhưng không hề cứng nhắc mà có điều chỉnh tùy theo tình hình. Nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng có thể sẽ linh hoạt mức cao hơn hoặc ngược lại.

Về định hướng điều hành năm 2023, để thực hiện các giải pháp tín dụng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho DN BĐS và tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn hệ thống, NHNN đã có một số yêu cầu đối với các TCTD.

Thứ nhất, các TCTD nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án BĐS đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng trả nợ.

Thứ hai, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Thứ ba, tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án BĐS đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án; kịp thời có giải pháp tín dụng cho các DN hoạt động tốt.

"Đặc biệt, cần thực hiện các thỏa thuận hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với DN BĐS và người mua nhà. Cần có buổi làm việc trực tiếp với các DN để làm rõ lý do nếu DN không đủ điều kiện vay vốn", lãnh đạo NHNN nói.

Thứ năm, cần xem xét cấp tín dụng đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường BĐS.

Thứ sáu, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD...

Đối với các đơn vị thuộc NHNN, Thống đốc chỉ đạo rà soát, tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu các kiến nghị của DN, hiệp hội tham mưu thêm các giải pháp. Tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các DN, tập đoàn sân sau của mình.

"Những khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS cần giải pháp của tất cả các bộ, ngành và địa phương. Mong rằng các đơn vị cùng phối hợp với NHNN để tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này", Thống đốc nói.

Về phía các DN, khi tình hình vĩ mô có những biến động, trong đó các chính sách vĩ mô có thể thay đổi, DN cần chủ động việc đầu tư và sản xuất kinh doanh.

"Có DN BĐS cùng một lúc triển khai trên 50 dự án, không hiểu việc làm đồng thời nhiều dự án như vậy có chủ động lường trước những khó khăn hay không? Do đó, các DN cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh", Thống đốc Nguyễn Thị Hồng dẫn ví dụ.

Lãnh đạo NHNN lưu ý: Các DN đều cần chú trọng trong việc quản trị dòng tiền, tính toán tình hình thị trường. DN có thể có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính…cần đa dạng hóa khả năng huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Khi phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong bối cảnh lạm phát rất cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt sẽ gặp khó khăn….

"Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, lãnh đạo NHNN cho rằng việc này cần nỗ lực không chỉ từ hệ thống ngân hàng, mà còn từ chính các DN, các dự án phải minh bạch và đủ điều kiện. Các DN cũng phải tự mình trong việc tái cơ cấu để phù hợp với khả năng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền của mình…", Thống đốc Nguyễn Thị Hồng kết luận.