Tỷ trọng tín dụng liên quan đến BĐS tại một số ngân hàng ở mức 40-50%

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt 17,87% tính đến 25/12/2025, cao hơn đáng kể so với mức 13,82% cùng kỳ 2024 và là mức cao nhất trong nhiều năm. Nhiều ngân hàng bắt đầu kín room và tập trung vào tối ưu danh mục sinh lời thay vì đẩy tín dụng trong khi chờ NHNN nới room bổ sung.

Một động lực quan trọng cho tăng trưởng tín dụng năm qua là tín dụng liên quan đến bất động sản.

Theo NHNN, đến cuối tháng 8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản (bao gồm cả vay mua nhà và vay kinh doanh bất động sản) đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 19% svck và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. 

Trong đó, dư nợ cho vay mua nhà đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4% so với đầu năm và chiếm 12,7% tổng dư nợ nền kinh tế trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư ở mức cao. Cho vay mua nhà bắt đầu ghi nhận sự hồi phục từ quý III/2024, được hỗ trợ bởi nguồn cung bất động sản khả quan hơn và giá nhà ở (chủ yếu thuộc khu vực trung tâm) biến động mạnh nhờ thông tin về các dự án hạ tầng lớn góp phần đẩy mạnh nhu cầu của nhà đầu tư. 

Còn lại 1,82 triệu tỷ đồng là quy mô dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 35% so với đầu năm và chiếm 10,1% dư nợ nền kinh tế. 

Tại báo cáo ngành ngân hàng mới cập nhật, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) đánh giá cầu tín dụng ở lĩnh vực bất động sản đã có sự phân bổ đồng đều hơn trong năm qua thay vì tập trung chủ yếu ở phía cung của thị trường (các nhà đầu tư, phát triển dự án) như giai đoạn trước.

Một số ngân hàng tư nhân năng động với hệ sinh thái doanh nghiệp lớn đã đẩy mạnh mảng tín dụng liên quan tới bất động sản trong bối cảnh nhu cầu vay phục vụ sản xuất kinh doanh và tiêu dùng chưa phục hồi nhanh chóng như kỳ vọng. Trong đó, Kienlongbank, SHB, NCB là 3 ngân hàng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng trên tổng dư nợ thuộc top đầu hệ thống tính đến hết quý III/2025, lần lượt đạt 54%, 43% và 40%.

Tại Kienlongbank, báo cáo tài chính quý IV/2025 vừa công bố cho thấy tại thời điểm kết thúc năm 2025, quy mô tín dụng bất động sản và xây dựng đã tăng 52% so với đầu năm, vượt 40 nghìn tỷ đồng. Tỷ trọng tín dụng bất động sản và xây dựng trên tổng dư nợ theo đó cũng tăng lên 56,8% từ mức 43,3% hồi đầu năm.

Tại SHB, quy mô tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng tính đến 30/9/2025 (kỳ công bố gần nhất) ước đạt hơn 260 nghìn tỷ đồng, tăng gần 75 nghìn tỷ đồng so với đầu năm, đưa tỷ trọng mảng tín dụng này trên tổng dư nợ nhích tăng gần 7 điểm %.

NCB không thuyết minh cụ thể dư nợ tín dụng theo nhóm ngành trong các BCTC gần đây, tuy nhiên theo VCBS, tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng trên tổng dư nợ của nhà băng này trong 2024 và 9 tháng đầu năm 2025 đều duy trì ở mức 40%. Diễn biến này phản ánh cơ cấu tăng trưởng tín dụng tương đối đồng đều - dù vẫn duy trì định hướng tập trung cao vào phân khúc liên quan đến bất động sản, tận dụng thế mạnh hệ sinh thái cũng như kỳ vọng lợi suất tài sản cao tương đối.

Một số ngân hàng khác như Techcombank, BVBank, VPBank, Vietbank, HDBank cũng có tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng ở mức 1/3 - 1/4 quy mô tổng dư nợ tính đến 30/9/2025, theo VCBS.

Tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhưng có chọn lọc hơn

Dự báo về triển vọng tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới, các chuyên gia VCBS cho rằng dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung, từ đó thúc đẩy cầu vay mua nhà để ở cũng như để đầu tư khi mức độ biến động của mặt bằng giá bất động sản (chủ yếu là giá nhà ở và chung cư khu vực trung tâm) trở về mức hợp lý hơn.

Tuy nhiên, mức tăng trưởng có thể chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025 khi NHNN tăng cường các biện pháp kiểm soát tín dụng vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và tập trung vốn tín dụng cho sản xuất kinh doanh. 

Tương tự quan điểm này, Chứng khoán KBSec kỳ vọng tăng trưởng tín dụng năm 2026 sẽ ở mức 18-20%, một phần được thúc đẩy bởi sự hồi phục mạnh mẽ hơn của thị trường bất động sản sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ trong năm 2025; đồng thời, các khung pháp lý mới có hiệu lực từ 2026 tạo nền tảng minh bạch và ổn định hơn, thúc đẩy cả nhu cầu vay mua nhà của cá nhân lẫn nhu cầu tín dụng của các chủ đầu tư.

Trong bối cảnh biên lãi chịu áp lực từ chi phí vốn, các ngân hàng nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng dịch chuyển cơ cấu tín dụng sang các phân khúc có lợi suất cao hơn, bao gồm cho vay bất động sản, nhằm cải thiện lợi suất tài sản sinh lời và hạn chế tác động tiêu cực lên NIM. Tuy nhiên, các chuyên gia lưu ý rằng sự tăng trưởng nhanh của tín dụng bất động sản có thể tiềm ẩn những rủi ro trong tương lai.