Theo Sở Xây dựng TP HCM, 18  dự án nhà ở xã hội gặp vướng mắc được phân thành 4 nhóm gồm 6 dự án đầu tư xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, 2 dự án nhà lưu trú công nhân, 4 dự án nhà ở xã hội độc lập và 6 dự án nhà ở xã hội nằm trong các dự án nhà ở thương mại.

Trong năm 2022, đã có 8 dự án trong số này tổ chức động thổ, khởi công như dự án nhà lưu trú công nhân tại khu chế xuất Linh Trung II (thành phố Thủ Đức) có tổng mức đầu tư khoảng 408 tỷ đồng với 360 căn hộ, có thể đáp ứng 1.000 chỗ ở cho công nhân hoặc dự án nhà ở xã hội MR1 có diện tích gần 7.000 m2 thuộc dự án khu đô thị Eco Green (quận 7), dự tính cung cấp khoảng 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động có thu nhập trung bình với đầy đủ tiện ích.

Tuy nhiên, đến nay các dự án đã tổ chức động thổ, khởi công vẫn đang giậm chân tại chỗ. Tại thời điểm đầu tháng 11, hai dự án nêu trên cùng nhiều dự án khác như dự án Dragon E-Home (thành phố Thủ Đức), dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường (thành phố Thủ Đức) vẫn là những bãi đất trống, không có dấu hiệu đang thi công.

 Theo thông tin từ chủ đầu tư các dự án, nguyên nhân sự đình trệ này là do các thủ tục pháp lý các dự án đến nay vẫn chưa được giải quyết xong. 

Tương tự, 10 dự án chưa tổ chức khởi công cũng đang chờ các sở, ngành tháo gỡ vướng mắc về thủ tục pháp lý, chưa xác định được thời gian có thể triển khai xây dựng.

Sở Xây dựng TP HCM cho biết, việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố gặp nhiều vướng mắc, khó khăn là do việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án đang gặp nhiều khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí một số dự án không cấp phép thực hiện được, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha được yêu cầu dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội.

Ngoài ra, hiện chưa có bất cứ quy định pháp luật nào hướng dẫn về việc xác định và hoàn trả chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp các chủ đầu tư đã bàn giao lại cho Nhà nước quỹ đất ở tỷ lệ 20% để xây dựng loại hình nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành ra tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho khách hàng thuê, sau thời hạn 5 năm mới được bán làm chậm khả năng thu hồi vốn, dẫn đến kém hấp dẫn đối với các đơn vị đầu tư. Các bước thủ tục để tiến hành đầu tư dự án nhà ở xã hội vẫn còn nhiều phức tạp; nguồn vốn dài hạn với mức lãi suất ưu đãi để phục vụ hỗ trợ các chủ đầu tư vay vốn thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện chưa ổn định.

Hiện nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được tách thành hạng mục riêng mà vẫn hòa vào ngân sách chung của thành phố khiến việc sử dụng nguồn tiền này để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê còn hạn chế. Do đó, đến nay nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thu hút được nhà đầu tư tham gia.

Về giải pháp để xử lý vấn đề vướng mắc trong thời gian tới, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng cần phải nhanh chóng cải cách thủ tục hành chính; minh bạch, rõ ràng, công khai trong việc giải quyết hồ sơ cấp phép nhà ở xã hội; rút ngắn tối đa quãng thời gian thực hiện những thủ tục tiến hành đầu tư xây dựng dự án.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TP HCM sẽ kiến nghị với UBND thành phố sắp xếp lại quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc quỹ đất do Nhà nước bồi thường để điều chỉnh quy hoạch và chuyển sang đất xây dựng nhà ở xã hội; tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn của doanh nghiệp với thời gian thuê đất tối đa là 50 năm.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề nghị Thành phố thực hiện rà soát quỹ đất có quy mô lớn, quỹ đất nông nghiệp hoặc sản xuất kinh doanh không còn phù hợp với quy hoạch tại các khu vực huyện ngoại thành để xem xét điều chỉnh quy hoạch, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật; điển hình hóa thiết kế nhà ở xã hội được thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng để triển khai xây dựng hàng loạt, góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và giá thành căn hộ.

Thành phố bố trí vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước, để giải quyết cho các hộ gia đình đặc biệt khó khăn về nhà ở, không thể thuê nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư xây dựng.

HoREA kiến nghị giải pháp tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội 

Đầu tháng 11, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, Hiệp hội đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững; trong đó có kiến nghị tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

 Một, Hiệp hội kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì và Tổ công tác do Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ chủ trì phối hợp chặt chẽ với nhau và với các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương và các địa phương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay, hoặc do thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó TP.HCM có 64 dự án, để tăng nguồn cung nhà ở và tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án.

Trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý, Hiệp hội đề nghị thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị UBND TP.HCM tiếp tục chỉ đạo các Sở, ngành tập trung xem xét, tháo gỡ vướng mắc của hơn 116 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, để tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường, nhất là nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét lựa chọn khoảng 10 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý phải dừng thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, dừng thực hiện thi công, dừng các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách hàng để tập trung tháo gỡ, tạo niềm tin và cú huých cho thị trường bất động sản.

Hai, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất để tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Cụ thể, đề nghị chỉ đạo Sở Kế hoạch Đầu tư cấp tỉnh thực hiện nhanh, thông thoáng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quỹ đất, không yêu cầu phải phù hợp 100% quy hoạch 1/2000, bởi lẽ Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã cho phép ưu đãi dự án nhà ở xã hội được tăng 1,5 lần hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng. Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000 sẽ được Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch Kiến trúc) xem xét giải quyết ở bước thủ tục tiếp theo, do hiện nay đang tắc ngay thủ tục đầu tiên tại Sở Kế hoạch Đầu tư.

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, đề nghị các Sở, ngành thực hiện song song các thủ tục như chủ đầu tư trình duyệt 1/500, còn quận, huyện cập nhật điều chỉnh cục bộ quy hoạch 1/2000, bởi lẽ Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ người dân trong tỉnh mới được mua, thuê nhà ở xã hội nên không làm tăng dân số cơ học. Đồng thời, đề nghị bỏ thủ tục đánh giá tác động giao thông đối với dự án nhà ở xã hội, trừ trường hợp dự án nhà ở xã hội quy mô lớn.

Đối với đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để làm dự án nhà ở xã hội, do doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng chứng minh đã có quyền sử dụng đất mà không cần thiết phải trình UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp vì thủ tục này có tính hình thức.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét xử lý chuyển tiếp các dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 quy định nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở để xây dựng nhà ở xã hội trước ngày 01/04/2021 (ngày Nghị định số 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực) được tiếp tục thực hiện dự án mà không phải phê duyệt lại.

Ba, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng xem xét chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại theo Chỉ thị 13 ngày 29/08/2022 của Thủ tướng Chính phủ.

Bốn, Hiệp hội đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự Nghị quyết 42/2017/NQ-QH14 của Quốc hội khoá XIV đã cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Cuối cùng, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch Đầu tư trình Chính phủ xem xét chỉ đạo cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.