Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam VRES - 2022 diễn ra mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, quý IV/2022 TP HCM chỉ có khoảng 300 căn hộ mới chào bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ đạt chưa đến 25%. Đây là quý có tỷ lệ giao dịch căn hộ thấp nhất trong cả năm 2022 bất chấp cuối năm luôn là “mùa gặt” của thị trường nhà đất.

Trái ngược với thời điểm 6 tháng đầu năm, đà tiêu thụ ảm đạm của thị trường căn hộ tại TP HCM và các tỉnh phía Nam gia tăng dần trong nửa cuối năm 2022. “Nếu hai quý đầu năm, TPHCM có gần 14.000 căn hộ mới chào bán, tỷ lệ tiêu thụ luôn đạt con số 70-80% thì bước sang quý III, giao dịch ảm đạm hơn khi mà nguồn cung mới tung ra thị trường chỉ có khoảng 1.250 căn nhưng tỷ lệ tiêu thụ chưa đến 52%.

Đỉnh điểm rơi vào 3 tháng cuối năm, toàn thị trường có 450 căn hộ sơ cấp mở bán nhưng lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 25% trong tổng số nguồn cung. "Đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây, nhất và vào giai đoạn cận Tết, thời gian đỉnh điểm để tất tay cuối năm”, ông Tuấn cho hay.

Theo vị chuyên gia này, thị trường sơ cấp xuất hiện nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh khủng, lên đến 40-50% giá trị bất động sản nhưng không đủ kéo đà sụt giảm của thanh khoản. Thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua cần tiền gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, hay sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, phải thanh lý bớt bất động sản để cơ cấu dòng vốn và giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.

Ông Tuấn cho rằng, việc khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng hoặc những khách hàng tiếp cận được nguồn vốn vay thì cảm thấy sốc vì lãi vay tăng nhanh dẫn tới tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn.

Với nhóm đối tượng đang có tiền thì lại ngập ngừng giải ngân, nuôi kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu sẽ “khủng” hơn trong thời gian tới. Riêng với thị trường thứ cấp, nhiều dự án chào bán mới đang cắt lỗ, hoặc gặp khó khăn trong thanh khoản dẫn tới tâm lý lo sợ bị lỗ khi đầu tư giai đoạn này làm trùng tay nhiều khách mua vốn có ý định từ trước đó.

 “Thông thường hai tháng cuối năm luôn là “mùa gặt” của các chủ đầu tư, nguồn hàng thời điểm này sẽ tăng mạnh và dồi dào nhất trong cả năm. Tuy nhiên năm nay, nhiều doanh nghiệp chọn đóng rổ hàng sớm vì ế ẩm, chờ qua giai đoạn khó khăn chứ không tung sản phẩm. Một số chủ đầu tư có nguồn cung rao thì cũng bán cầm chừng, số lượng hạn chế với mục đích thăm dò là chính nên cũng không mạnh tay cho các chi phí marketing bán hàng, kích cầu hay “làm nóng” thị trường. Do đó, người mua ít sự lựa chọn hơn, khiến lượng giao dịch giảm mạnh”, vị này phân tích.

Chờ niềm tin khôi phục

Ở góc độ chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, bức tranh kinh tế Việt Nam năm 2023 vẫn có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng từ nội tại quốc gia và diễn biến chung của thế giới. Theo đó, khả năng kinh tế toàn cầu sẽ phục hồi chậm lại trong năm 2023, nhưng vẫn tăng trưởng gần bằng mức trước dịch là từ 2,2% đến 3%.

Chính phủ Việt Nam tích cực áp dụng nhiều công cụ để tạo động lực tăng trưởng cũng sẽ là lực đẩy lớn cho diễn biến phục hồi nền kinh tế, kiểm soát lạm phát cũng như đẩy mạnh đầu tư công và cơ cấu, hoàn thiện thể chế pháp lý. Những yếu tố này sẽ góp phần thúc đẩy bức tranh kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản năm 2023 nói riêng bước qua khó khăn.

Tuy nhiên, chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản năm sau vẫn sẽ đối mặt nhiều thách thức. Đó là việc hoạt động xuất khẩu và đầu tư bị thu hẹp, du lịch quốc tế hồi phục chậm; giải ngân chương trình phục hồi và đầu tư công còn chậm; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn,… Thị trường chứng khoán và bất động sản sẽ có sự điều chỉnh mạnh và bài toán trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là một thách thức cần giải quyết.

Còn theo dự báo của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thời điểm thị trường sẽ cân bằng hơn rơi vào cuối năm 2023 và xu hướng năm sau sẽ tập trung vào phân khúc bất động sản ở thật, tạo ra dòng tiền. Còn những loại hình bất động sản đầu cơ sẽ vẫn cần thời gian để phục hồi.