Đà phục hồi của thị trường BĐS sẽ dần dần, 'không có chuyện bùng phát'
TS. Cấn Văn Lực: Chỉ hơn 500.000 tỷ đồng chảy vào bất động sản trong năm 2022
Tại Hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023" diễn ra mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, tổng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản năm 2022 rất thấp, ước tính chỉ khoảng 507.000 tỷ đồng (riêng tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 71%), trong khi thông thường con số này lên tới 700.000 – 800.000 tỷ đồng.
“Thông tin vốn tín dụng ngân hàng chỉ chiếm 50 – 55% trong cơ cấu vốn của ngành bất động sản nhưng năm vừa qua, thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp không phát triển được nên nhu cầu dồn qua hệ thống ngân hàng, nhất là vốn trung và dài hạn. Tín dụng bất động sản năm 2022 vẫn tăng 15%, nghĩa là không hề ít”, TS. Cấn Văn Lực cho hay.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. Ảnh Quốc hội.
Ông Lực cho hay trong năm 2023, Chính phủ sẽ ưu tiên xử lý một số vấn đề trên thị trường tài chính và bất động sản. Thứ nhất là vấn đề pháp lý, nếu tháo gỡ được sẽ giải tỏa được một lượng vốn đang ách tắc. Thứ hai là gỡ nút thắt vốn. Thứ ba là kiểm soát rủi ro hệ thống,…
Ngoài ra, có một vấn đề đáng chú ý nữa là điểm rơi trái phiếu đáo hạn vào năm 2023 – 2024, cùng lúc này thị trường bất động sản đang còn nhiều khó khăn khi thanh khoản kém, lãi suất tăng, tỷ giá biến động,…
Chuyên gia cho biết, Nghị định 65 sửa đổi có 4 điểm đáng chú ý. Một là cho phép phát hành mới để đảo nợ cũ, hai là cho phép doanh nghiệp đàm phán với trái chủ để giãn/hoãn nợ, ba là cho phép lùi thời gian áp dụng quy định nhà đầu tư chuyên nghiệp mới được mua trái phiếu riêng lẻ, bốn là cho phép giãn tiến độ quy định bắt buộc về xếp hạng tín nhiệm.
Bên cạnh đó, vị này cho rằng phải cởi mở hơn kênh phát hành ra công chúng và phải khơi thông kênh này. Hai là phải cởi mở hơn để cho nhiều nhà đầu tư tổ chức (quỹ đầu tư, ngân hàng, bảo hiểm,…) tham gia mua trái phiếu doanh nghiệp cả kể thị trường sơ cấp và thứ cấp.
“Tôi nghĩ những vấn đề trên nếu được tháo gỡ hoàn toàn thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ phát triển rất mạnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận bán chiết khấu tài sản để trả nợ đúng hạn và nếu muốn phát hành tiếp thì phải công khai, minh bạch hơn”, ông Lực nhấn mạnh.
Thị tường bất động sản sẽ “vực dậy” dần dần từ quý IV/2023
Cũng tại Hội thảo, các chuyên gia đã đưa ra những dự báo về thời điểm thị trường bất động sản hồi phục.
Cụ thể, TS. Cấn Văn Lực nhận định, bối cảnh hiện nay rất khác so với giai đoạn cách đây 10 năm. Tâm lý sợ trách nhiệm hiện nay cũng rất khác so với cách đây 10 năm và đây là một cái khó. Nếu tháo gỡ được những khó khăn vướng mắc thì thị trường bất động sản sẽ phục hồi rất nhanh bởi lực cầu còn rất lớn.
Chuyên gia dự báo, thị trường có khả năng sẽ phục hồi dần dần từ quý IV/2023, nhưng sẽ phục hồi một cách từ từ chứ không có chuyện bùng phát trở lại. Bởi có rất nhiều vướng mắc hiện nay cần phải có thời gian mới xử lý được, tâm lý và niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng cần thời gian để hồi phục.
Chuyên gia nhận định thị trường bất động sản hoàn toàn có cơ hội phục hồi trong năm 2023. Ảnh Đông Bắc.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc 2023 sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II/2023, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.
“Thị tường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường bất động sản”, ông Đính chia sẻ.
Vì vậy, ông Đính cho rằng, chỉ cần gỡ những vướng mắc mà thị trường đang gặp phải gồm pháp lý, điểm nghẽn về vốn, củng cố niềm tin… thị trường chắc chắn sẽ cân bằng trở lại. Tất nhiên bên cạnh những giải pháp khơi thông, Nhà nước vẫn phải đi kèm với các chính sách kiểm soát cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển nhưng không “nóng”, phát triển một cách hiệu quả, bền vững. Đặc biệt, thị trường bất động sản phải được coi là thị trường trung tâm, thị trường đặc biệt của nền kinh tế vì khả năng tác động của nó đến các ngành nghề khác là rất lớn.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.
Còn theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng. Tuy nhiên đây cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp.
