Lãi vay tiếp tục giảm, thị trường BĐS dự báo sẽ ấm lên trong nửa cuối năm

Nhóm phân tích VDSC trong báo cáo ngày 5/9 cho rằng, sau giai đoạn khó khăn với sự hấp thụ của thị trường và giá bất động sản đã về mức thấp nhất, thị trường được kỳ vọng sẽ ấm lên trong nửa cuối năm nhờ các yếu tố như lãi suất vay giảm, các chương trình khuyến mãi từ chủ đầu tư và sự phát triển cơ sở hạ tầng.

Theo đó, trong thời gian qua, về mức hấp thụ của thị trường sơ cấp, chỉ số này đang ở mức thấp nhất, đồng thời thị trường thứ cấp đối mặt với áp lực bán ra. Trên thị trường sơ cấp, thanh khoản giảm mạnh khi thị trường đối mặt với các khó khăn, bao gồm lãi suất tăng, vướng mắc thủ tục pháp lý, và rủi ro thanh khoản của chủ đầu tư do đáo hạn trái phiếu.

Trên thị trường thứ cấp, áp lực từ việc tăng chi phí lãi vay đã gây ra hiện tượng bán tháo và giá bất động sản (BĐS) giảm mạnh. Lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều ghi nhận tăng trưởng âm do chậm hoàn thiện và bàn giao các dự án (do khó khăn của thị trường).

Dù vậy, nhóm phân tích ghi nhận tín hiệu chủ đầu tư hâm nóng thị trường, với sự hỗ trợ từ sự phát triển hạ tầng.

Cụ thể, có những tín hiệu cho thấy thị trường sẽ ấm lên trong nửa cuối năm với các dự án dự kiến mở bán trong giai đoạn này tại TP HCM, với mục đích chính là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân thành phố và đón đầu sự phục hồi của thị trường. Lãi suất vay dự báo tiếp tục giảm, cùng các chính sách khuyến mãi từ chủ đầu tư như thời hạn thanh toán linh hoạt (trả trước khoảng 40% giá trị sản phẩm đến khi nhận nhà) để đẩy doanh số bán hàng... cũng là những yếu tố thuận lợi.

Ngoài ra, cũng theo VDSC, việc khởi động xây dựng hệ thống đường vành đai/đường cao tốc sẽ làm tăng sự quan tâm đến các dự án tại vùng ngoại ô, vì quỹ đất cho các dự án trong thành phố giảm đáng kể, cùng với người mua có thu nhập trung bình có xu hướng sống ở ngoại thành với chi phí sinh hoạt phải chăng, trong khi họ có thể làm việc ở trung tâm thành phố nhờ hệ thống đường vành đai.

Điểm danh loạt doanh nghiệp hưởng lợi từ quỹ đất lớn

Theo báo cáo, VDSC chỉ ra 2 doanh nghiệp tiềm năng bứt phá về kết quả kinh doanh nhờ quỹ đất lớn lần lượt là Nhà Khang Điền và Đầu tư Nam Long. 

Về CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH), nhóm phân tích đánh giá KDH nằm trong top 3 nhà phát triển BĐS niêm yết có quỹ đất lớn nhất tại TP HCM, với quỹ đất còn lại hiện tại dự kiến là 429 (ha), trong đó lượng đất “sạch” ước tính khoảng 140 (ha).

Trong bối cảnh thị trường hồi phục, KDH có lợi thế hơn so với các doanh nghiệp cùng ngành nhờ có hàng loạt dự án quy mô lớn tại TP HCM. Công ty đang tập trung vào các dự án tiềm năng trong giai đoạn 2023 - 2025. Trong nửa cuối năm 2023, công ty có kế hoạch mở bán dự án Privia (dự án chung cư cao cấp tại quận Bình Tân, TP HCM) do được hưởng lợi từ việc thị trường đang dần ấm lên.

Bên cạnh đó, các dự án khu thấp tầng The Solina -11A (16,5ha), Clarita (dự án biệt thự tại TP Thủ Đức, TP HCM) và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (110ha) sẽ được triển khai vào năm 2023 và mở bán vào năm 2024.

Dự án lớn nhất – khu đô thị Tân Tạo (~330ha) đang trong quá trình đền bù. VDSC kỳ vọng dự án có thể sẵn sàng mở bán từ năm 2025, nhờ dòng tiền từ việc bán cổ phần tại các dự án Bình Trưng Đông (Clarita và Emeria) và hưởng lợi từ việc hoàn thành đường Vành đai 03.

Theo đó, giá trị bán hàng được kỳ vọng giai đoạn 2023 - 2024 lần lượt là 2.172 tỷ đồng, tức giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái và 7.833 tỷ đồng, tăng 69% cùng kỳ, với sự đóng góp đáng kể từ các dự án the Privia, the Clarita và Solina.

Tiếp đó, theo VDSC, CTCP Đầu tư Nam Long (HOSE: NLG) là nhà phát triển BĐS toàn diện, với triển vọng bán hàng tập trung vào các dự án đất "sạch". Cụ thể, dự án Southgate, phân khu Pearl (khoảng 160 căn thấp tầng) và Park Village (khoảng 96 căn) dự kiến sẽ mở bán từ quý III năm nay sẽ đóng góp vào giá trị bán hàng 2023 - 2024 lần lượt là 1.356 tỷ đồng (57,7 triệu USD) và 2.033 tỷ đồng (85,8 triệu USD).

Dự án Akari, nhờ các chính sách hấp dẫn cho người mua (trả trước khoảng 40% cho đến khi bàn giao) và tiến độ xây dựng ổn định, nhóm phân tích kỳ vọng giá trị bán hàng 2023 - 2024 lần lượt là 2.277 tỷ đồng (97 triệu USD) và 2.148 tỷ đồng (90,6 triệu USD).

Ở phân khúc trung cấp, EhomeS – Cần Thơ dự kiến sẽ hoàn tất nộp tiền sử dụng đất vào quý II và triển khai bán hàng từ quý III. Với mức giá bán hợp lý (từ 600 triệu - 1 tỷ đồng/căn), VDSC kỳ vọng NLG có thể hoàn thành mục tiêu giá trị bán hàng cho giai đoạn 2023 - 2024 là 800 tỷ đồng (34 triệu USD) và 1.858 tỷ đồng (78,4 triệu USD).

Năm 2023, VDSC kỳ vọng tổng doanh thu của công ty sẽ đạt 3.817 tỷ đồng, tức giảm 12% cùng kỳ năm ngoái nhờ bàn giao Southgate và Izumi, với 1.479 tỷ đồng từ các phân khu thấp tầng (chủ yếu ở khu Aqua) của Southgate và 1.512 tỷ đồng từ việc bàn giao 275 căn giai đoạn 1A1 do dự án nhận giấy phép mở bán vào tháng 5.

Trong nửa cuối năm 2023, với 167 tỷ đồng đóng góp từ liên doanh Mizuki Park và 238 tỷ đồng từ việc thoái vốn tại Paragon Đại Phước, nhóm phân tích ước tính lãi ròng của công ty mẹ đạt 401 tỷ đồng (tăng 213% so với nửa đầu năm).