CBRE Việt Nam (thuộc Tập đoàn Kinh doanh dịch vụ bất động sản quốc tế CBRE) cho biết, trong quý III/2022 có 4.918 căn từ 10 dự án mở bán mới.

Các sản phẩm mở bán mới phần lớn thuộc các dự án cao cấp và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn như: Vinhomes, Bitexco; do đó, mức giá trung bình tương đối cao, khoảng 8.462 USD (tương đương 211 triệu đồng)/m2 đất, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2021. Giá bán thứ cấp của nhà liền kề, biệt thự trong quý III/2022 tại Hà Nội cũng tiếp tục tăng với mức tăng 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình nhà và khu vực.

Dự kiến trong năm 2022, tổng nguồn cung nhà ở gắn liền với đất mở bán đạt gần 11.000 căn, cao gấp 2-3 lần mức mở bán mới điển hình trong giai đoạn 2017-2021. Sau 2 quý ghi nhận nguồn cung đáng kể từ Dự án Vinhomes Ocean Park 2, thị trường quý IV/2022 sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung mới từ Dự án Vinhomes Ocean Park 3 thuộc tỉnh Hưng Yên, giáp Hà Nội. Nguồn cung từ các khu vực lân cận đang được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc mới, qua đó sẽ tạo sự cạnh tranh đáng kể với các dự án tương lai dự kiến tại Hà Nội.

Theo CBRE Việt Nam, thách thức về kinh tế vĩ mô hiện tại bao gồm các điều kiện vay vốn từ ngân hàng chặt hơn và lãi suất cao sẽ gia tăng áp lực lên nguồn cung mới trong thời gian tới.

Đáng chú ý,  thị trường bất động sản nhà ở gắn liền với đất (biệt thự, nhà liền kề) tại TP HCM lại khá ảm đảm do lượng người mua hạn chế và giá bán cao và điều này trở thành rào cản khiến nhà phố, biệt thự TP HCM vượt tầm với nhiều người mua.

Theo đó, giá chào bán biệt thự tại TP HCM trong Quý III/2022 trung bình vào khoảng 285- 400 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với giá cùng kỳ năm 2021. Loại hình nhà phố thương mại cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng 13%, giá thứ cấp tăng 18% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, trong quý này, chỉ có hơn 800 căn nhà liền thổ mở bán nhưng chưa đến 40% nguồn cung được tiêu thụ.

Theo lãnh đạo CBRE Việt Nam, trong bối cảnh siết tín dụng và lãi suất tăng cao, việc giá nhà liền thổ quá đắt đỏ khiến lượng người mua hạn hẹp đi. Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp cao, thậm chí xuất hiện mức giá ảo đang làm lợi nhuận đầu tư của dòng sản phẩm này chịu ảnh hưởng.

Do đó, nhìn chung biệt thự, nhà phố đang là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay. Đồng thời, nếu thực trạng này kéo dài, không ít nhà đầu tư sẽ phải cân chỉnh lại thị trường đầu tư nếu muốn tiếp tục tham gia phân khúc nhà liền thổ.

Thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tiếp tục tăng

Thông tin về thị trường bất động sản căn hộ dịch vụ Hà Nội quý III/2022, Savills Việt Nam cho biết, có 63 dự án căn hộ dịch vụ được hoàn thành, đưa vào thị trường 5.935 căn, tăng 4% theo quý và 18% theo năm.

Sau sự phục hồi mạnh mẽ trong quý II/2022, thị trường căn hộ dịch vụ cơ bản ổn định trong quý III/2022; công suất thuê phòng đạt 77%, tăng 1% theo quý và 8% theo năm. Tuy nhiên, vẫn thấp hơn mức 91% trong quý III-2019. Giá thuê căn hộ dịch vụ hạng A tại Hà Nội đạt 568.000 đồng/m2/tháng, tăng 1% theo quý và ổn định theo năm. Trong đó, quận Nam Từ Liêm có giá thuê cao nhất, đạt 659.000 đồng/m2/tháng.

Theo Savills Việt Nam, căn hộ dịch vụ ở Hà Nội vẫn thu hút khách thuê là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam, mặc dù nguồn cung căn hộ để bán gần các khu công nghiệp đang gia tăng. Các dự án đầu tư nước ngoài và cơ sở hạ tầng phát triển đã thúc đẩy nguồn cầu căn hộ dịch vụ. Đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội (dự kiến hoàn thành năm 2027) và Vành đai 5 (dự kiến năm 2030) sẽ cải thiện kết nối và giúp việc đi lại thuận lợi hơn cho người nước ngoài sống ở Hà Nội và làm việc tại các khu công nghiệp ở các tỉnh lân cận.

Về nguồn cung trong tương lai, Savills Việt Nam cho biết, 16 dự án đang triển khai sẽ cung cấp 3.778 căn hộ, tuy nhiên, chưa có dự án nào xác nhận ra mắt từ nay đến cuối năm. Tháng 1-2023, dự án Parkroyal Serviced Suites (hạng A) tại quận Tây Hồ dự kiến ra mắt với 261 căn hộ. 

Khu vực phía Đông vẫn là điểm sáng của thị trường bất động sản Hà Nội

Trước khi khu vực phía Đông Hà Nội được quy hoạch và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng bài bản, mặt bằng giá bất động sản tại đây không có nhiều biến động, thường chỉ tăng nhẹ ở mức 10-20% mỗi năm. Tuy nhiên, khi quá trình đô thị hóa phát triển nhanh chóng cùng làn sóng đổ về sinh sống tại những đại đô thị vùng ven, phía Đông Hà Nội đã chứng kiến giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, thậm chí có nơi cao ngang ngửa khu vực trung tâm thành phố.

Khảo sát từ Batdongsan.com.vn hồi đầu năm cho thấy, tại khu vực quận Long Biên, giá đất có sự biến động không ngừng. Nổi bật là phường Ngọc Thụy - một trong những khu vực có sự tăng trưởng mạnh nhất với giá đất tăng gấp 3-4 lần sau hơn 10 năm. Cuối năm 2010, giá đất Ngọc Thụy dao động ở mức 30-35 triệu đồng/m², tuy nhiên đến đầu năm 2022, số tiền này chỉ mua được đất ở khu vực ngõ nhỏ 2-3m. Còn đất mặt đường có thể kinh doanh tại đây đã có giá chạm ngưỡng 80-100 triệu đồng/m².

Không chỉ đất nền, các loại hình  bất động sản khác ở khu vực phía Đông như shophouse, chung cư, biệt thự, nhà liền kề… cũng liên tục lập mặt bằng giá mới. Biệt thự tại Vinhomes Riverside đến nay đã tăng vài lần so với giá gốc, hiện đạt mức trung bình 300 triệu đồng/m², có căn lên tới 400 triệu đồng/m², đắt hơn cả những mảnh đất ở nhiều phố chính của Hà Nội.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của OneHousing, giá bất động sản chuyển nhượng tại Ecopark cũng ghi nhận mức tăng gấp 3-4 lần so với những ngày đầu mở bán. Đơn cử, trong thời gian năm 2019, Ecopark đưa ra sản phẩm biệt thự Đảo có mức giá trung bình 20 tỷ đồng/căn và được cho là “giá quá cao”. Thực tế tới nay, các sản phẩm này đang được rao bán trên thị trường với giá 50-60 tỷ đồng/căn.

Tương tự, giá nhà tại dự án Vinhomes Ocean Park 1 đã tăng trưởng nóng ở hầu hết các phân khu trong giai đoạn 2020-2022 với mức tăng khoảng 140-300% so với thời điểm mở bán năm 2018. Tại thời điểm mở bán, nhiều nhà đầu tư nhận định giá biệt thự tại đây khá cao khi ở mức 60-80 triệu đồng/m², bởi khi đó đất nền Gia Lâm chỉ khoảng 20-30 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau 3 năm mở bán, Vinhomes Ocean Park đã tạo ra cơn “chấn động” với giới đầu tư Thủ đô bởi giá biệt thự liền kề hiện tại đã lên tới con số 120-150 triệu đồng/m². Thậm chí có những lô biệt thự mặt hồ Ngọc Trai, người mua sẵn sàng trả hơn trăm tỷ, tương đương 200-220 triệu đồng/m², nhưng vẫn không có hàng.

Sự xuất hiện của các đại dự án đã đưa mặt bằng giá bất động sản khu Đông lên một tầm cao mới trong những năm gần đây. Không chỉ vậy, nguồn cung bất động sản cũng không ngừng cải thiện về cả số lượng lẫn chất lượng.

Theo dữ liệu của Savills, khu vực phía Đông và Tây Hà Nội đang chiếm trên 80% nguồn cung bất động sản toàn thành phố trong năm 2021. Trong đó, khu vực phía Đông, nổi bật là Long Biên, Gia Lâm, Thanh Trì đang chiếm gần 30% nguồn cung toàn thị trường.

Savills dự báo, từ năm 2023 trở đi, 5 huyện ngoại thành là Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ chiếm 36% nguồn cung của thị trường căn hộ Hà Nội.