Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” diễn ra ngày 19/4, TS. Cấn Văn Lực khẳng định, thị trường bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu cũng như tác động đến an sinh xã hội.

TS. Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Cụ thể, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng chiếm 6,2% GDP, du lịch 7,2% GDP (năm 2019), lưu trú - ăn uống 2,27% GDP và tài chính - ngân hàng 4,76% GDP (năm 2022).

Tiếp đến, ngành bất động sản xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết quý I/2023, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66,7 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực lưu ý về tứ giác liên thông, liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và bất động sản. Nếu một trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế.

3 vướng mắc chính cần tháo gỡ

TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường bất động sản đang vướng mắc nhiều thứ, tuy nhiên, tập trung vào 3 vướng mắc chính.

Đầu tiên là vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ.... Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản.

Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... (mới được tháo gỡ 1 phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023); hay quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương... Bên cạnh đó là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.

Vấn đề thứ hai là cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.

Cuối cùng là nguồn vốn đối với thị trường bất động sản. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý I/2023 ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).

Trong khi đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ 2022.

Nguồn vốn thứ ba, vốn FDI đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào bất động sản quý I/2023 đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành có thu hút vốn đầu tư nước ngoài; giải ngân FDI cho bất động sản đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%);

Cuối cùng là nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đang phục hồi với lượng trái phiếu phát hành toàn thị trường đạt gần 28.000 tỷ đồng trong quý 1/2023, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 23.300 tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2% tổng lượng phát hành, theo VBMA).

Nhận diện khó khăn lớn của thị trường bất động sản

Cũng tại Hội thảo, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cũng đã đưa những nhận diện khó khăn của thị trường bất động sản. Theo ông Thắng, thị trường bất động sản đối diện nhiều thách thức đến từ vĩ mô – chính trị, chính sách pháp lý, thị trường vốn, khó khăn thị trường bất động sản.

Về vĩ mô – chính trị, IMF dự báo kinh tế suy thoái nhẹ cuối năm nay. Lạm phát ở các quốc gia đang ở mức cao, các ngân hàng trung ương lớn nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Tăng trưởng GDP quý 1/2023 của Việt Nam đang ở mức thấp thứ 2 trong 10 năm qua. Đây là những yếu tố tác động lớn tới thị trường bất động sản.

Về chính sách pháp lý. Lớn nhất là vướng mắc trong thủ tục cấp phép dự án, riêng tại TP.HCM có 116 dự án chưa được tháo gỡ; chưa nhất quán giữa các quy định điều chỉnh của các luật; động thái tăng cường thanh tra, kiểm tra… ảnh hưởng tới tâm lý thị trường.

Về thị trường vốn. Có 3 kênh vốn chính trên thị trường. Đầu tiên là vốn vay ngân hàng, các chủ đầu tư dùng đòn bẩy vốn vay là nhiều nhất, thứ hai kênh trái phiếu, thứ ba là từ khách hàng. Cả 3 kênh này hiện đang bị tắc và khó.

Từ giữa tháng 4/2022 khi Ngân hàng Nhà nước tăng cường giám sát vốn cho vay bất động sản, thì nguồn vốn từ kênh này bị tắc nghẽn, thị trường đảo chiều nhanh chóng. Năm 2023, với kênh trái phiếu, có khoảng 300.000 tỷ đồng sắp đáo hạn. Từ tháng 5 tới tháng 9 là thời điểm cao điểm đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp với con số lớn.Room tín dụng ngân hàng, hiện đã tăng nhưng đứng ở góc độ doanh nghiệp thì điều kiện tiếp cận vốn rất khó.

Vấn đề cuối cùng là khó khăn của thị trường xuất phát từ nguồn cung, sức cầu, mặt bằng giá và tâm lý. Hiện nguồn cung rất khan hiếm trên thị trường, chỉ bằng khoảng 10% so với giai đoạn trước, có những phân khúc lượng cung giảm tới 79%, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng gần như đóng băng nhiều năm nay.

Thực tế, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng với căn hộ hạng C tại TP HCM, 3 năm rồi không có dự án nhà ở thương mại có giá 35 triệu đồng/m2. Có thể nói căn hộ hạng C tại TP HCM đã “tuyệt chủng”. Với nhà ở xã hội, cả năm 2022 chỉ có 9 dự án trên cả nước.

Lệch pha cung cầu là vấn đề rất lớn hiện tại, kéo theo hệ quả là sức cầu thị trường. Nhu cầu hiện chỉ bằng 20-30% cùng kỳ năm trước ở hầu hết các phân khúc.

Theo đó, giải pháp tháo gỡ cần đồng bộ ở cả 4 vấn đề này và chia làm 3 nhóm chính: góc độ quản lý nhà nước; doanh nghiệp bất động sản và góc độ người mua.

Ở góc độ quản lý nhà nước, các bộ ban ngành đã có động thái tích cực nhưng ở mức độ nào đó cần hướng dẫn cụ thể hơn, đẩy nhanh hơn.

Với doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp đều đã vận động, bắt đầu tái cấu trúc, cắt giảm nhân sự, tinh gọn bộ máy; chủ động đàm phán với trái chủ, giãn thời gian đáo hạn các lô trái phiếu. Ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý, tránh việc đầu tư dàn trải…

Góc độ người mua, sau chu kỳ bất động sản hiện nay, tính minh bạch của thị trường gia tăng, kiến thức của nhà đầu tư tăng. Đã qua thời nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng, bây giờ tập trung vào trung dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững. Hiện tại, cần cân nhắc tỷ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả.