Bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng

Báo cáo thị trường quý III/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua, xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam vẫn tiếp tục, khiến nhu cầu về  bất động sản công nghiệp tăng trưởng tích cực.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, nhu cầu thuê và công suất cho thuê bất động sản công nghiệp trong quý III có xu hướng tăng nhẹ so với quý II/2023. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều duy trì khoảng 85 - 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ giao dịch đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% so với quý trước, tính chung 3 quý đầu năm 2023 cao hơn 20% so với cả năm 2022.

Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022; còn giá cho thuê bình quân tại các khu công nghiệp trong quý III cơ bản ổn định so với quý trước đó.

Trong năm 2023, Việt Nam có 397 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha; 106 khu công nghiệp khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha.

Các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%. Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Bất động sản công nghiệp đã ghi nhận những gam màu sáng. Theo phân tích của TS. Nguyễn Minh Phong, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Đánh giá về triển vọng của bất động sản công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, tỷ lệ hấp thụ đối với phân khúc này vẫn sẽ tăng trưởng và tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư.

"Hiện nay thị trường BĐS công nghiệp đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà sản xuất trên toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics", Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam khẳng định

Theo dẫn chứng của chuyên gia này, thời gian qua, thị trường Việt Nam ghi nhận dòng vốn đầu tư FDI khá lớn tại một số địa phương, điển hình là Bình Dương. Cụ thể, mới đây, địa phương này đã thu hút hai dự án lớn của Tập đoàn Lego và Tập đoàn Pandora. Hiện nay,dự án của Tập đoàn Lego đã được phê duyệt giấy phép xây dựng và đang trong quá trình khởi động xây dựng dự án. Dự án của Tập đoàn Pandora cũng được cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Đến giữa năm 2023, thủ tục định giá đất của Khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương cũng được đốc thúc để giải quyết nhanh và dứt điểm. Cùng đó, thời gần đây cũng có một số dự án mở rộng tại khu vực phía Nam như Long An… tiếp thêm nguồn cung mới cho phân khúc BĐS công nghiệp trong tương lai gần.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, về dài hạn, Việt Nam hoàn toàn có thể thu hút đầu tư thông qua những hiệp định thương mại song phương, đa phương để được giảm thuế, ưu đãi đầu tư cho lĩnh vực sản xuất.

Cùng với đó, yếu tố chính trị cũng sẽ giúp cho nguồn vốn đầu tư tại Việt Nam vẫn giữ mức tương đối ổn định.

Từ thực tế và diễn biến trên thị trường, các chuyên gia BĐS cho rằng, thị trường BĐS công nghiệp là một cuộc đua dài hơi. Cuối năm 2023 không có nhiều sự thay đổi so với giai đoạn đầu năm nhưng sang năm mới 2024 thì sự hồi phục và phát triển sẽ rõ ràng hơn

Nguồn cung đất khu công nghiệp tiếp tục tăng mạnh

Báo cáo của Công ty Chứng khoán FPT (FPT Securities) cho biết, thị trường bất động sản  khu công nghiệp năm 2023 với tỷ lệ lấp đầy ở mức cao (80% ở miền Bắc và 92% ở miền Nam trong quý III/2023) do nguồn cung tăng trưởng chậm ~1% năm 2023.

Điều này khiến cho diện tích có thể cho thuê ở mức thấp và đà tăng giá ở mức cao. Năm 2024 với dự báo diện tích cho thuê đến từ các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động sẽ “giải cơn khát” nguồn cung cho thị trường giúp giá trị cho thuê tiếp tục duy trì đà tăng trưởng.

Cụ thể, diện tích hấp thụ ròng duy trì đà tăng trưởng khoảng 22% nhờ diện tích đất công nghiệp mở rộng phục vụ cho nhu cầu đang ở mức tăng ổn định; giá cho thuê bình quân tăng ~5% (thấp hơn mức tăng trưởng bình quân từ năm 2019 đến nay ~7%/năm).

Năm 2023, nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo của khu vực kinh tế ngoài nhà nước tăng mạnh thể hiện qua FDI đăng ký 11 tháng đầu năm đạt 20,97 tỷ USD, chiếm 73% tổng vốn FDI đăng ký và tăng 25% so với năm 2022. Điều này cho thấy kỳ vọng khu vực kinh tế này vào triển vọng thị trường năm 2024 khi IIP các tháng năm 2023 có xu hướng hồi phục. IIP của các ngành công nghiệp trọng điểm đã lấy lại mức tăng trưởng dương trong quý III.

Năm 2024, kỳ vọng giải ngân FDI duy trì ổn định, tăng ~5,1% YoY (theo IMF) nhờ: Fitch Rating nâng xếp hạng tín nhiệm quốc gia Việt Nam lên BB+, triển vọng “Ổn định” sẽ tác động tốt tới FDI trong thời gian tới; Các hoạt động ngoại giao tích cực của Chính phủ năm 2023 sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động thương mại và thu hút FDI; Ảnh hưởng của thuế tối thiểu toàn cầu tới việc thu hút FDI ở mức thấp, thể hiện qua vốn FDI thực hiện của Việt Nam những tháng cuối năm 2023 có xu hướng tăng.

Theo đó, FPT Securities dự báo năm 2024 nguồn cung đất khu công nghiệp dự kiến đạt ~142 nghìn ha, tăng ~12 nghìn ha tương đương +9% so với năm 2023. Đây là mức tăng cao so với mức tăng bình quân giai đoạn 2021-2023. Điều này sẽ bổ sung diện tích sẵn cho thuê trên cả nước, ước tính diện tích này sẽ đạt khoảng 38,4 nghìn ha, tăng ~36% so với năm 2023.

Năm 2024, nguồn cung dự kiến tăng mạnh đến từ các nỗ lực cải cách pháp lý như Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ, Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023 yêu cầu Bộ xây dựng quyết liệt, kịp thời tháo gỡ khó khăn vướng mắc về thủ tục pháp ý, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án và cắt giảm các thủ tục hành chính không cần thiết.

Theo tổng hợp của FPT Securites, trên cả nước hiện đang có khoảng 34 khu công nghiệp đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và 7 khu công nghiệp đang được đẩy nhanh giải phóng mặt bằng tại các tỉnh Hải Dương, Thái Nguyên, Thái Bình, Bà Rịa – Vũng Tàu,...