Thị trường  bất động sản Việt Nam xuất hiện những tín hiệu tích cực trong bối cảnh nền kinh tế cả nước đang trải qua quá trình phục hồi mạnh mẽ. Tính đến quý III/2023, tổng sản phẩm trong nước (GDP) đã ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, với tỷ lệ 5,33% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều chỉ tiêu kinh tế như kim ngạch xuất khẩu, giải ngân vốn đầu tư công, doanh số bán lẻ hàng hóa nội địa,... đều cho thấy những kết quả đáng khích lệ.

Sự phục hồi của nền kinh tế cùng với các dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế dường như sẽ thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản ở mọi phân khúc, bao gồm căn hộ, văn phòng cho thuê, nhà xưởng. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế do nhiều nguyên nhân, dự kiến mặt bằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới.

Hơn thế nữa, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục giảm lãi suất điều hành trong 4 lần kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng đã giảm đáng kể, dao động từ 6,7% đến 10%, tiếp cận mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý II/2023.

Nhiều ý kiến cho rằng, mặt bằng lãi suất giảm sẽ tạo động lực thúc đẩy phục hồi đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản, với việc tận dụng tối đa ưu đãi về tín dụng và mặt bằng giá cả.

Tuy nhiên, năm 2024 được dự báo vẫn sẽ khó khăn và cơn sốt đất chưa thể quay trở lại. Mới đây, VNDirect đưa ra dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn trầm lắng trong năm 2024, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, đơn vị trên dự báo, cơn "sốt đất" có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026.

Chia sẻ trên trang Batdongsan.com.vn, ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia của DKRA Group - cho rằng, thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản dự kiến sẽ mất ít nhất một năm để hồi phục, dự kiến diễn ra trong khoảng thời gian nửa cuối năm 2024. Trong đó, những phân khúc có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ là nhóm có khả năng phục hồi sớm nhất.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần tích cực hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những khách hàng đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư thua lỗ trước đó, nên nhiều người chọn gửi tiền ngân hàng.

Để tháo gỡ tâm lý “chờ” của nhà đầu tư và khách hàng, qua đó kích thích dòng tiền đáo hạn nhà băng chảy vào nhà đất, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, điều quan trọng nhất lúc này là đẩy nhanh quá trình gỡ vướng về pháp lý và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn cung trên thị trường.

Dòng tiền sẽ đổ vào phân khúc nào trong thời gian tới?

Trong khảo sát về loại hình bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng cuối năm 2023 của Viện nghiên cứu Dat Xanh Services (DXS – PERI) cho thấy, chung cư là phân khúc được lựa chọn áp đảo với 73%, 15% lựa chọn nhà thấp tầng, 10% lựa chọn đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% câu trả lời.

Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, DXS - FERI khảo sát được 82% câu trả lời từ khách hàng lựa chọn căn hộ có giá dưới 2,5 tỷ đồng, 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 - 3,5 tỷ đồng, chỉ có 5% lựa chọn khung giá trên 3,5 tỷ đồng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, trong khi các phân khúc bất động sản khác có dấu hiệu tạo đáy thì phân khúc căn hộ đã có những phục hồi cả về mua bán và cho thuê.

Thời điểm đáy của phân khúc chung cư là khoảng quý I/2023 khi các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách giá ưu đãi lên đến 50%, phía ngân hàng cũng điều chỉnh giảm lãi suất đã qua.  Thị trường bất động sản dự báo đón dòng tiền chủ yếu vào phân khúc căn hộ.

Trong khi đó, TS. Lê Sĩ Trí - chuyên gia kinh tế, giảng viên MBA Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP HCM cho rằng: “Trong bức tranh thị trường bất động sản có phần ảm đạm như hiện nay, phân khúc nhà ở với mức giá tầm trung trở xuống phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sẽ có khả năng phục hồi nhanh và sớm hơn trong thời gian này”, TS. Lê Sĩ Trí chia sẻ trên Reatimes.vn.

Các chuyên gia đều có chung nhận định, trong thời gian tới, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới phù hợp. Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý III/2024 và 9 tháng năm 2023 của DatXanh Services, ghi nhận khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm đến từ các dự án hiện hữu, tỷ lệ hấp thụ trong 9 tháng đầu năm 2023 giảm sâu, chỉ đạt khoảng 20%.

Lý giải về thực trạng khan hiếm nguồn cung này, TS. Lê Sĩ Trí cho biết có vấn đề chính: Đầu tiên, quỹ đất ở các khu vực trung tâm đang ngày càng bị thu hẹp, không còn dồi dào như trước. Do sự khan hiếm quỹ đất nên giá sẽ tăng. Tuy nhiên, giá đất tăng đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư tăng, điều này không có lợi cho những nhà đầu tư lựa chọn xây dựng các phân khúc chung cư giá bình dân; Vấn đề thứ hai là, chi phí nhân công, vật tư, vật liệu xây dựng tăng; Thứ ba là, chi phí tài chính tăng, tức là lãi suất cho việc huy động vốn cũng như sử dụng các đòn bẩy tài chính tăng.

Song, lý do giảm duy nhất là nằm ở lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư giảm khi 3 loại chi phí trên đều tăng nhưng giá bán sản phẩm lại “bình dân”.

Ông Lê Sĩ Trí khẳng định “Bởi vì ba cái chi phí trên đều tăng, nhưng giá bán sản phẩm lại bình dân thì chủ đầu tư làm sao mà có lợi nhuận cao được? Cho nên, phân khúc này chưa thực sự đủ hấp dẫn để chủ đầu tư quyết định chọn lựa hình thức bất động sản này”.

 Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định nguồn cung bất động sản nói chung, trong đó có loại hình căn hộ chung cư sẽ khó có đột phá. Căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng dẫn đến giá bán khó giảm, thậm chí sẽ tăng. Đồng thời, các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường nói chung sẽ khó cao vì nguồn cung hạn hẹp. Ông Đính dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất.