Khó khăn từ các kênh dẫn vốn cho bất động sản

Phát biểu tại Tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, PGS. TS Nguyễn Trọng Điều - Chủ tịch Hội Doanh nhân Tư nhân Việt Nam cho rằng: Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm đi, quay vòng tiền chậm lãi và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản  hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.

Cũng nói về dòng vốn bất động sản tại diễn đàn “Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới”, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế cho biết: “Nguồn huy động vốn của doanh nghiệp đang gặp khó khăn ở hầu hết các kênh. Đặc biệt, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp rủi ro lớn, có nguy cơ phá sản nếu cơ quan quản lý không cho tăng tỷ lệ tín dụng. Kể cả doanh nghiệp vững tài chính vẫn có thể gặp khó khăn từ tác động dây chuyền, gián đoạn thanh khoản trong chuỗi cung ứng”.

Cụ thể, TS. Đinh Thế Hiển dẫn thông tin tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm khá cao, đạt 8,51%, so với năm 2021 là 5,47%. Là kênh vốn chính của các doanh nghiệp nhưng nợ xấu gia tăng ở các ngân hàng thương mại, nguồn thu nợ chậm buộc giảm mức cho vay, đặc biệt là với lĩnh vực bất động sản. Vốn tín dụng theo đó được dự báo có thể sẽ eo hẹp những tháng cuối năm 2022.

Kênh vốn thứ hai là từ thị trường cổ phiếu. Tuy nhiên, thị trường chứng khoán suy giảm tác động không nhỏ đến việc huy động vốn cổ phiếu. Năm 2021, VN-Index tăng 35,7% nhưng vốn cổ phần huy động chỉ đạt 177 ngàn tỷ đồng, chiếm 3% vốn hóa, là mức huy động rất thấp so với trái phiếu. Nguồn huy động năm 2022 tiếp tục suy giảm do thị trường chứng khoán có thể diễn biến không thuận lợi. Mặc dù gần đây, thị trường này ít nhiều khởi sắc nhưng vẫn chưa có đà tăng trưởng kéo dài.

Tiếp theo, huy động vốn trái phiếu cũng giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Ông Hiển dẫn số liệu, quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%). Năm 2022, dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm mạnh, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho biết, ngành bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Nguồn vốn cần thiết với doanh nghiệp là nguồn vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng đã hết room tín dụng và đang mong chờ tín hiệu lạc quan từ Ngân hàng Nhà nước. Trong khi đó, thị trường vốn Việt Nam vẫn đang rất sơ khai với 1% khối lượng trái phiếu phát hành ra công chúng và 99% còn lại là phát hành riêng lẻ. Điều này dẫn dắt thị trường theo xu hướng thiếu minh bạch và bền vững nên cơ quan quản lý đã có động thái kiểm soát chặt chẽ hơn.

Ông Lê Hoàng Châu cũng nhìn nhận, dòng vốn từ các quỹ đầu tư đang yếu kém. Mặc dù Luật Chứng khoán đã cho phép thành lập quỹ đầu tư bất động sản, song quỹ này vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác bất động sản, khá ngược với xu hướng của thế giới, nên thực sự quỹ này chưa đủ mạnh. Đặc biệt, Việt Nam hiện chỉ có một quỹ tín thác duy nhất là quỹ Techcombank - TechREC, có quy mô khá nhỏ với số vốn là 50 tỷ đồng.

Về vốn FDI, ông Châu dẫn số liệu mới công bố từ Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính tới cuối tháng 8, tổng vốn FDI đăng ký chỉ đạt 6,35 tỷ USD, giảm 43,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng nói, đây là 7 tháng liên tiếp kể từ đầu năm, vốn FDI đăng ký mới sụt giảm so với cùng kỳ. Mặt khác, vốn FDI chủ yếu chảy vào bất động sản công nghiệp và các dự án khu đô thị lớn ở miền Bắc...

Lợi thế và rủi ro của từng kênh vốn cho thị trường bất động sản

Tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia đã nêu thực trạng, nguy cơ về vốn đối với doanh nghiệp bất động sản, cũng như khuyến nghị chính sách để phát triển thị trường vốn tương xứng với tiềm năng.

Nhìn chung, vốn của thị trường bất động sản nói riêng và kinh doanh nói chung đều từ 3 nguồn chủ yếu:  tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN),  vốn cổ phần hoặc từ thị trường cổ phiếu.

Ở hầu hết các quốc gia, bất động sản dưới dạng nhà ở, nhà cho thuê… đều ở trạng thái hoàn chỉnh. Riêng ở Việt Nam và Trung Quốc, có cả dạng nhà ở, nhà cho thuê chưa hoàn chỉnh (xây thô) hoặc đất nền.

Cũng chỉ ở Việt Nam và Trung Quốc có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.

Khảo sát tại một số tập đoàn bất động sản lớn cho thấy cơ cấu vốn hoạt động cụ thể như sau (có khác biệt không đáng kể): Vốn tín dụng ngân hàng khoảng 40%; vốn từ TPDN khoảng 20%; vốn từ tiền trả trước của khách hàng khoảng 20%; vốn từ chiếm dụng của các nhà thầu khoảng 20%. Các loại hình vốn này có lợi thế và rủi ro rất khác nhau.

Tín dụng ngân hàng là nguồn vốn có mức độ rủi ro trung bình, lãi suất trung bình, điều kiện tín dụng rất chặt chẽ, kể cả quy trình tín dụng cho đến khế ước giải ngân, quản lý mục đích sử dụng vốn, quản lý nợ… và đặc biệt là phải có tài sản thế chấp và quản lý tài sản thế chấp.

Trong điều kiện giá cả thị trường bất động sản ổn định, nguồn vốn này có rủi ro khá thấp. Trái lại nếu thị trường biến động, cả theo chiều tăng giá hoặc giảm giá, hoặc biến động tăng giảm mạnh của lãi suất trong khi Việt Nam chưa có công cụ phái sinh lãi suất thì rủi ro có thể khá lớn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Tuy nhiên do nguồn vốn dài hạn của ngân hàng rất hạn chế nên kỳ hạn cho vay không đủ dài, lãi suất tương đối cao, cộng với các quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn, các khế ước giải ngân và giao dịch đảm bảo, khiến cho nhiều doanh nghiệp e ngại tiếp cận nguồn vốn này, nhất là trong điều kiện các thủ tục pháp lý về dự án chậm trễ và thời gian ân hạn của khoản vay không nhiều.

Trái phiếu doanh nghiệp là nguồn vốn có rủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế, lãi suất cũng cao hơn.

Ưu thế của TPDN là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng và đặc biệt là có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn.

Nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì TPDN có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong những năm gần đây, quy mô thị trường TPDN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30-35%/ năm. Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ, với tốc độ tăng 35%/ năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ.

Trong đó, 60% dùng cho bất động sản, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng. Trong kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho vay người mua nhà là chủ yếu.

Tuy nhiên, TPDN, nhất là TPDN bất động sản đang đứng trước rủi ro lớn sau các vụ việc đơn lẻ gần đây như vụ Tân Hoàng Minh và sự chậm trễ của việc bổ sung sửa đổi Nghị định 153.

Nói cách khác, một bộ phận lớn doanh nghiệp bất động sản có thể đối diện nguy cơ vỡ nợ TPDN. Rủi ro có thể khá lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung bao gồm cả thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng.

Nguồn vốn trả trước một phần của người mua nhà tuy khá an toàn nhưng hiện cũng đang đứng trước những thách thức lớn.

Một là nguồn vốn này có một phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng, nhưng hiện tại ngân hàng đang cạn hạn mức cho vay. Hầu hết ngân hàng đang ưu tiên giải ngân cho người mua nhà của các tập đoàn lớn sở hữu ngân hàng.

Hai là giá bất động sản đang có dấu hiệu bị thổi lên khá cao, có dự án cao gấp 3 lần giá vốn khởi điểm, khiến cho nhà đầu tư không dám đầu tư vào lúc này vì nguy cơ giảm giá và thua lỗ.       

Nguồn vốn chiếm dụng của nhà thầu trong vài năm gần đây rất lớn, chiếm tới 20% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản. Tình trạng này nếu kéo dài do dòng tiền bán hàng từ bất động sản gặp khó khăn thì có thể khiến nhiều nhà thầu thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng.

Nhiều tập đoàn xây dựng hay sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng đang có dòng tiền âm kéo dài, gây ảnh hưởng toàn diện đến tiến độ dự án và hệ quả cuối cùng là nguồn cung bất động sản ra thị trường - vốn đang rất thấp - có nguy cơ tiếp tục thắt chặt.

Nguồn vốn từ thị trường chứng khoán là nguồn cứu cánh của một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã lên sàn trong những năm qua, tuy nhiên đang giảm sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp.

Trong thời kỳ giá cổ phiếu tăng, đây là dòng tiền dương bổ sung quan trọng vào cân đối dòng tiền của một số tập đoàn lớn, đặc biệt là tập đoàn bất động sản. Nếu thị trường chậm hồi phục cộng với thị trường TPDN đình trệ, giải ngân vốn đầu tư công chậm không đủ lan tỏa thì nguồn vốn bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn.

Vấn đề cấp bách trên thị trường bất động sản hiện nay là số lượng các dự án bất động sản đang bỏ hoang do chưa hoàn thiện thủ tục, do thiếu vốn hoặc cả hai yếu tố trên đang rất lớn, cần phải có biện pháp để khơi thông nguồn cung.

Các vấn đề pháp lý như sửa luật đất đai còn cần thời gian nhưng một số nút thắt khác có thể làm nhanh để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, sửa đổi nhanh Nghị định 153 để phục hồi thị trường TPDN đang bị đình trệ do thủ tục và do lòng tin nhà đầu tư suy giảm.

Thị trường chứng khoán đang có cơ hội phục hồi do kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng GDP cao, hệ thống giao dịch và thanh toán mới (T+2), khả năng thăng hạng thị trường…  Tuy nhiên, lòng tin của nhà đầu tư - kể cả nội địa và nước ngoài đang khá bấp bênh, chưa thấy các động thái chính sách giúp phục hồi thị trường mạnh mẽ như điều chỉnh room tín dụng, chính sách về TPDN, chính sách tạo lập các định chế xây dựng thị trường, kể cả tổ chức bộ máy của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các Sở giao dịch….

Bên cạnh đó, chưa thấy các cơ quan chức năng phân tích và công bố kết quả đánh giá khả năng vỡ nợ TPDN và các biện pháp hạn chế hoặc xử lý tình trạng này nếu xảy ra (Thái Lan và Trung Quốc hiện đã có khung chính sách về vấn đề này).

Các doanh nghiệp bất động sản cần chấm dứt tình trạng thổi giá (trong khi cơ quan quản lý thị trường, cơ quan chống hạn chế cạnh tranh… cần vào cuộc) để đưa giá cả về mặt bằng thực, tạo lòng tin cho nhà đầu tư tiếp tục bỏ tiền vào khu vực này và mang lại hiệu quả thực sự.

Doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang… nhằm duy trì thanh khoản, vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt.

Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp, có thể công bố hoặc chưa công bố, quan trọng là tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp để dễ dàng phát hành TPDN trong một vài năm tới, hoặc thậm chí ngay trong năm sau với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt.