Ngữ cảnh thị trường bất động sản hiện nay giống 2008-2010

Sau thời gian nóng sốt cuối năm ngoái và đầu năm nay, thị trường bất động sản bước sang giai đoạn ảm đạm vào những tháng cuối năm 2022. Theo ghi nhận từ VTC, áp lực xả hàng đã bắt đầu xuất hiện ở một số phân khúc đất nền.

"Thảm họa" là từ mà một nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội sử dụng để diễn tả tình hình công ty của mình khi doanh nghiệp gồm 17 người nhưng chỉ bán được đúng 2 căn hộ từ đầu năm đến nay.

Nhận định về giai đoạn tăng giá trước đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đây là một cơn sốt giá nhân tạo bởi nhiều đại gia bất động sản lợi dụng đầu năm quy hoạch, lúc có nhiều địa điểm dự án đô thị hóa, hạ tầng mới để kích giá lên rất cao và họ nghĩ đây là cơn sốt giá mang tính bền vững, thậm chí có nhiều dự án tăng giá hằng ngày.

Thế nhưng bất động sản đến nay chưa thiết yếu đối với cuộc sống sau dịch COVID-19, cộng thêm khả năng lạm phát nên nếu sốt giá không thật thì đến một ngày thị trường phải trở về bản chất, giá phải giảm về đúng với cuộc sống thực của người dân.

Chuyên gia nhận định ngữ cảnh hiện nay giống như giai đoạn 2008-2010. Sau giai đoạn 2007-2008 tăng nóng, vấn đề "cắt sốt" xuất hiện vào cuối năm 2008. Đến năm 2009, khi lạm phát xảy ra, nhà nước đã phải dùng một gói giải pháp tài khóa và tiền tệ để kiềm chế lạm phát.

Ông cũng nhắc lại vấn đề nợ xấu của các dự án bất động sản cao cấp từ năm 2014 và kéo dài đến năm 2018 mới tạm xử lý xong. Dù hiện nay, các dự án bất động sản chưa đến mức rơi vào nợ xấu nhưng cũng cần phải đề phòng.

Đất nền là loại hàng hóa "được hâm mộ"

Cũng theo GS. Đặng Hùng Võ, gần như tất cả các nước có nền kinh tế tăng trưởng đáng kể thì thị trường bất động sản luôn luôn là một quả bom nổ chậm, nếu quản lý không tốt sẽ gây nhiễu loạn cho thị trường tài chính.

Giáo sư chỉ ra nghịch lý tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là không hướng tới toàn dân mà phục vụ chủ yếu cho giới nhà giàu và giới đầu cơ, tức hướng tới khu vực nhiều tiền. Điều này tạo ra những phấp phỏm cho nền kinh tế về khả năng sốt giá, nguy cơ nợ xấu.

"Người dân, giới trung lưu khó có thể tham gia vào thị trường nhà ở thương mại, còn người lao động có thu nhập thấp thì như nhìn vào một tòa lâu đài và lấm lét đi ra", GS. Đặng Hùng Võ ví von.

Theo chuyên gia, cần phải cải cách thị trường bất động sản, đổi mới quản lý để tạo ra một thị trường hiệu quả, thị trường cho toàn dân vì lợi ích của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, GS. Đặng Hùng Võ đề cập đến Luật Đất đai 2013 cho phép chia lô, bán nền trừ ở các đường phố chính, các đô thị lớn. Điều này dẫn đến đất nền là một loại hàng hóa "được hâm mộ", bỏ ra ít tiền mua và bao giờ xây nhà cũng được, một thứ tạo thuận lợi cho đầu cơ.

Trong khi ở các nước khác, hàng hóa bất động sản kinh doanh phải là nhà, còn đất nền không được đưa vào kinh doanh mà chỉ chuyển nhượng với mục đích hộ gia đình, mang tính xã hội. Thực tế, thời gian qua, đất nền là một trong những loại bị sốt giá cao nhất và cũng bị lợi dụng nhiều nhất, nhiều nơi đem đất nông nghiệp ra phân lô, bán nền.

 "Người dân, giới trung lưu khó có thể tham gia vào thị trường nhà ở thương mại, còn người lao động có thu nhập thấp thì như nhìn vào một tòa lâu đài và lấm lét đi ra." - GS. Đặng Hùng Võ. (Ảnh: Hoàng Huy).

Nhà đầu tư nên tự nghĩ cách cứu mình

Theo GS. Võ, hiện nay chưa nên đặt vấn đề về giải cứu. Các ngân hàng chưa cần giải cứu, thị trường chứng khoán cũng chưa cần mà nên quản lý tốt. Các nhà đầu tư bất động sản chắc chắn cũng chưa đến mức phải giải cứu vì chưa có vốn rơi vào nợ xấu.

Chuyên gia cho rằng chúng ta nên nghiêm túc nhìn nhận lại trách nhiệm của mình với thị trường. Rất nhiều lần người nông dân nghèo sản xuất nông sản bị giảm giá không ai mua, trong khi chưa chi chúng ta đã nói đến chuyện cần phải giải cứu dự án bất động sản, giải cứu nhà đầu tư bất động sản.

Theo ông Võ, không thể đem ngân sách ra để giải cứu cho dự án này hay dự án kia. Trước hết, mỗi nhà đầu tư bất động sản hãy tự nghĩ cách cứu mình. Nhà nước sẽ đưa ra giải pháp trong trường hợp các tổ chức tín dụng và thị trường chứng khoán mất thanh khoản, nền kinh tế -  tài chính quốc gia bị ảnh hưởng.

"Chúng ta cũng nên quan niệm đây không giải cứu dự án bất động sản mà là giải cứu thị trường tài chính, thị trường tiền tệ bởi hai thị trường này rất nhạy cảm đối với những khủng hoảng kinh tế", GS Võ nhận định.