Vì sao giá căn hộ Hà Nội tăng liên tục tăng?
Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2023 của Savills vừa được công bố cho thấy thị trường bất động sản phân khúc căn hộ tại Hà Nội có dấu hiệu phục hồi tích cực...
Nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2023 với 2,876 căn, tăng 52% so với quý trước nhưng giảm 1% so cùng kỳ. Nguồn cung sơ cấp đạt 11,911 căn, lần lượt giảm 40% so quý trước và 41% so cùng kỳ.
Tính cả năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10,403 căn, hạng B chiếm 84% nguồn cung.
Số lượng căn hộ bán được đạt 3,045 căn trong quý IV, tăng 45% so với quý trước và 5% so cùng kỳ. Trong đó, hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%.
Giá căn hộ ở Hà Nội đã tăng 20 quý liên tiếp. Ảnh Nhật Di.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết thị trường bất động sản Hà Nội vẫn đang đối mặt nhiều thách thức, nối tiếp các thách thức của các năm trước đó.
Cụ thể, một thách thức đã kéo dài nhiều năm nay của thị trường bất động sản Hà Nội là nguồn cung của thị trường vô cùng thấp. Riêng quý cuối cùng của năm 2023, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 40% theo quý và 41% theo năm.
Nguồn cung khan hiếm tiếp tục đẩy giá bất động sản lên cao khiến “giá” tiếp tục là một thách thức của thị trường bất động sản Hà Nội. Cũng theo bà Hằng, hiện giá bán căn hộ Hà Nội đang dao động từ 51-70 triệu đồng/m2. Các căn hộ có tổng giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm nguồn cung chủ đạo, trong khi những căn hộ có mức giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 3%.
Không chỉ căn hộ mà loại hình bất động sản thấp tầng gồm biệt thự, liền kề của thị trường bất động sản Hà Nội cũng ghi nhận giá cao, vượt khả năng chi trả của đại bộ phận dân chúng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp hiện đang dao động ở mức 160 triệu đồng/m2, giá liền kề dao động 194 triệu đồng/m2.
Giá shophouse chạm mức 328 triệu đồng/m2. Đáng nói, dù giá cao đang là trở ngại của thị trường bất động sản Hà Nội nhưng theo bà Đỗ Thu Hằng, đà tăng giá này sẽ không ngừng lại do các yếu tố cấu thành nên giá là chi phí đất đai, xây dựng, cơ sở hạ tầng không ngừng tăng và được hoàn thiện.
Giá cao khiến thị trường bất động sản Hà Nội đối mặt với một vấn đề khác là sự suy giảm của tỉ lệ hấp thụ. Trên thực tế, chỉ trừ phân khúc căn hộ do đáp ứng nhu cầu thực vẫn ghi nhận tỉ lệ hấp thụ tăng, còn lại bất động sản thấp tầng Hà Nội có sự sụt giảm mạnh của lực cầu.
Cụ thể, lượng giao dịch của căn hộ vẫn tăng 45% so với quý trước, trong khi đó, phân khúc thấp tầng lại có lượng giao dịch thấp nhất trong nhiều năm khi tỉ lệ hấp thụ trong quý IV/2023 giảm 67% theo năm và chỉ đạt 9%.
Chờ nguồn cung mới
Giới chuyên gia nhận định, giá nhà ở những thành phố lớn chỉ hạ nhiệt khi có thêm nguồn cung mới. Khảo sát của Savills cho thấy, trong năm 2024, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới với khoảng 12.100 căn hộ; trong đó, có tới 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông.
Cùng đó, khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Đến năm 2026, phân khúc thấp tầng dự kiến sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Các dự án lớn như Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park sẽ cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận xét, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai được thông qua kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường. Đáng chú ý, quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai là một trong những nội dung củng cố niềm tin cho người mua.
“Do vậy, có thể tin rằng năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn. Các sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính. Từ đó, thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm”, bà Hằng chia sẻ trên TTXVN.
Hà Nội dự báo sẽ có thêm nhiều nguồn cung căn hộ mới trong năm 2024. Ảnh Nhật Di.
Nhìn nhận về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, năm 2024 sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức cho các doanh nghiệp bất động sản, dù khó khăn đã suy giảm so với 2023. Khó khăn của thị trường tiếp tục đến từ nhiều phía từ pháp lý dự án ách tắc, nguồn vốn chưa được khơi thông, đến khó khăn chung của nền kinh tế, sức cầu của thị trường yếu, khách hàng, nhà đầu tư khắt khe hơn trong việc lựa chọn sản phẩm…
Tuy nhiên, thị trường vẫn có thể kỳ vọng vào một số điểm sáng. Theo đó, Chính phủ chắc chắn sẽ vẫn tiếp tục hành động quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Luật Đất đai vừa được thông qua với kỳ vọng sẽ giúp tạo động lực và tăng niềm tin cho xã hội, doanh nghiệp, nhà đầu tư.
“Năm 2024 sẽ là thời gian cuối của giai đoạn khó khăn trên thị trường bất động sản. Tuy không thể bùng nổ, nhưng thị trường sẽ dần vào ổn định. Năm nay được cho là khởi đầu của một chu kỳ mới phát triển cho nhiều năm tiếp theo”, ông Đính nhấn mạnh.
Hà Nội đặt mục tiêu đạt trên 7,1 triệu m2 sàn nhà ở
Theo Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2024 được UBND thành phố vừa ban hành, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố năm 2024 dự kiến đạt 28,8m2/người, được xác định trên cơ sở trung bình chỉ tiêu đạt được năm 2023 (đạt 28,6m2/người) và khả năng hoàn thành các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn thành phố trong các tháng cuối năm 2024.
Tổng diện tích sàn nhà ở năm 2024 xác định đạt khoảng 7,147 triệu m2, trong đó dự kiến chỉ tiêu phát triển nhà ở riêng lẻ là 4,5 triệu m2, chỉ tiêu phát triển nhà ở theo dự án khoảng 2,685 triệu m2 (trong đó, khoảng 2,573 triệu m2 sàn nhà ở thương mại; khoảng 0,078 triệu m2 sàn nhà ở xã hội; khoảng 0,034 triệu m2 sàn nhà ở tái định cư).
Về phát triển nhà ở xã hội, thành phố đẩy nhanh thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội độc lập và nhà ở xã hội tập trung, phục vụ lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu.
Nghiên cứu sử dụng hiệu quả tiền thu được từ giá trị quỹ đất 20%, 25% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sau khi có hướng dẫn của Bộ Xây dựng; tiếp tục rà soát, xác định nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố.
